Cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026: aliquote, calcolo ed esempio
Dal 1° gennaio 2026 la Legge di Bilancio (L. 199/2025) ha cambiato le regole per chi affitta case vacanza e locazioni turistiche. Questa guida spiega cosa paghi, con un esempio numerico, e ti lascia un foglio Excel gratuito per fare il conto sul tuo caso.
Le aliquote 2026
- 21% sull'alloggio che scegli tu, di solito quello che rende di più.
- 26% sul secondo alloggio destinato ad affitto breve.
- Dal terzo alloggio la legge presume attività d'impresa: serve la partita IVA e la cedolare non si applica più.
La scelta dell'alloggio al 21% si fa in dichiarazione dei redditi e si può cambiare l'anno dopo. Conviene assegnarlo a quello con il canone annuo più alto.
Come si calcola
La cedolare si applica sul canone lordo, senza dedurre spese. A differenza dell'IRPEF non c'è l'abbattimento forfettario del 5% e non ci sono addizionali regionali e comunali.
Esempio: un appartamento che incassa 9.600 € l'anno (800 € al mese di media).
- Cedolare al 21%: 9.600 × 21% = 2.016 €
- Netto annuo: 9.600 − 2.016 = 7.584 €, cioè 632 € al mese
- Con IRPEF al 35% sul 95% del canone avresti pagato circa 3.192 €: la cedolare fa risparmiare 1.176 €
Attenzione ai portali: Airbnb, Booking e gli altri intermediari trattengono una ritenuta del 21% quando incassano il canone per conto tuo. È un acconto, non una tassa in più: la recuperi in dichiarazione.
Gli acconti
Dal secondo anno paghi anche l'acconto per l'anno successivo, pari al 100% della cedolare dell'anno prima, diviso in due rate: 40% a giugno e 60% a novembre. Sull'esempio sopra: 806 € a giugno e 1.210 € a novembre. Sotto i 257,52 € di imposta l'acconto non è dovuto; sotto i 51,65 € nemmeno il saldo.
Cosa non cambia
- Tassa di soggiorno: la incassi dagli ospiti e la versi al Comune, non è reddito.
- Codice CIN obbligatorio per ogni alloggio, da esporre negli annunci.
- Comunicazione degli ospiti alla Questura entro 24 ore.
Il foglio gratuito
Il Calcolatore cedolare secca 2026 fa questi conti in dieci secondi: canone, cedolare, netto mensile, confronto con l'IRPEF e rate degli acconti. Se poi vuoi tenere tutto in ordine durante l'anno (prenotazioni, tassa di soggiorno, spese, riepilogo mensile), c'è il Gestionale Affitti Brevi.
Questa guida è informativa e non sostituisce il parere del commercialista. Fonti: L. 199/2025, art. 4 D.L. 50/2017, Agenzia delle Entrate, guida alle locazioni brevi.
Aggiornato il 2026-09-19.