Ripartizione delle spese condominiali: millesimi, scale e ascensore con esempi

Nei condomini piccoli, quelli da quattro a otto appartamenti senza amministratore, i conti li fa di solito un condomino volenteroso. Il punto delicato è sempre lo stesso: chi paga quanto. La regola sta in poche righe del Codice civile e, una volta capita, si applica con una moltiplicazione.

La regola generale: in proporzione ai millesimi (art. 1123 c.c.)

Le spese per conservare e godere le parti comuni, per i servizi nell'interesse di tutti e per le innovazioni deliberate si dividono in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, cioè in base ai millesimi della tabella di proprietà (spesso chiamata tabella A), salvo diversa convenzione.

La formula è una sola:

Quota = spesa × millesimi dell'unità / 1000

Rientrano qui, di norma: assicurazione del fabbricato, manutenzione di tetto e facciata, luce delle parti comuni, compenso dell'amministratore, spese bancarie.

Lo stesso articolo aggiunge due eccezioni:

• le cose destinate a servire i condomini in misura diversa si pagano in proporzione all'uso che ciascuno può farne;
• se l'edificio ha più scale, cortili o impianti che servono solo una parte dei condomini, la spesa è a carico del gruppo che ne trae utilità.

Esempio: 6.000 € di spese generali in quattro unità

Primo controllo da fare sempre: i millesimi devono sommare 1000 e le quote devono sommare la spesa. Se non tornano, c'è un errore nella tabella, non nei condomini.

Scale e ascensore: metà valore, metà altezza (art. 1124 c.c.)

La manutenzione e la sostituzione di scale e ascensori sono a carico dei proprietari delle unità a cui servono, con un criterio misto:

• metà della spesa in ragione del valore delle singole unità;
• l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

Per questo esiste una tabella a parte (tabella scale o ascensore), in cui chi abita in alto ha più millesimi di chi abita al primo piano. Chi ha l'ingresso indipendente e non usa la scala, di regola, non partecipa.

Lastrico solare a uso esclusivo: un terzo e due terzi (art. 1126 c.c.)

Se il terrazzo di copertura è in uso esclusivo a un condomino, le riparazioni e la ricostruzione si dividono così:

• un terzo a chi ne ha l'uso esclusivo;
• due terzi a tutti i condomini dell'edificio, o della parte di edificio, a cui il lastrico fa da copertura, in proporzione ai millesimi.

Esempio: rifacimento da 9.000 €. Chi usa il terrazzo paga 3.000 €; i restanti 6.000 € si dividono per millesimi tra le unità coperte.

Riscaldamento centralizzato

Con l'impianto centralizzato e la contabilizzazione del calore la spesa si divide in due parti: una quota legata ai consumi misurati di ogni unità e una quota fissa per le dispersioni e la gestione dell'impianto, ripartita con la tabella millesimale del riscaldamento. Le percentuali le stabilisce l'assemblea nel rispetto delle norme tecniche: prima di fare i conti conviene rileggere l'ultima delibera.

Spese in parti uguali: quando si può

Dividere "tot a testa" è comodo, ma vale solo se lo prevede un regolamento contrattuale o se tutti i condomini sono d'accordo. Senza un accordo unanime la regola resta quella dei millesimi, e una delibera a maggioranza che la cambia può essere contestata.

Rendiconto, rate e conguaglio

Anche senza amministratore serve un minimo di ordine:

• preventivo a inizio anno, voce per voce, da cui si ricavano le rate di ciascuno;
• registro delle spese con data, fornitore, importo e tabella di riparto usata;
• rendiconto a fine anno: spese effettive, quota di ogni unità, versamenti fatti e conguaglio (a debito o a credito).

Il rendiconto condominiale, con registro di contabilità e riepilogo finanziario, è descritto dall'art. 1130-bis c.c. L'amministratore è obbligatorio solo quando i condomini sono più di otto (art. 1129 c.c.); sotto questa soglia ci si può organizzare da soli, ma i criteri di riparto sono gli stessi.

Gli errori più comuni

• Usare la tabella di proprietà anche per scale e ascensore.
• Dimenticare che chi non è servito da un impianto non ne paga la manutenzione.
• Calcolare le rate sul consuntivo dell'anno prima senza aggiornare il preventivo.
• Non conservare le fatture: ogni condomino ha diritto di vederle.
• Tabelle millesimali che non sommano 1000 dopo un frazionamento o una fusione di unità.

Fare i conti senza sbagliare

Il Bilancio Condominio in Excel tiene tre tabelle millesimali (proprietà, scale e ascensore, riscaldamento), controlla che sommino 1000, ripartisce ogni spesa con la tabella scelta e calcola rate, versamenti e conguaglio di ogni unità, con preventivo e consuntivo a confronto. Se un appartamento del palazzo è in affitto, c'è anche il calcolatore gratuito della cedolare secca.

Questa guida riassume le regole generali del Codice civile (artt. 1123, 1124, 1126, 1129 e 1130-bis, testo vigente nel 2026). Il regolamento del tuo condominio può prevedere criteri diversi: nei casi dubbi o in caso di lite rivolgiti a un amministratore o a un avvocato. Non sostituisce il parere di un professionista.

Aggiornato il 2026-10-08.