Come calcolare la rata del mutuo: formula, esempio e piano di ammortamento

La rata che propone la banca non è un numero misterioso: con importo, tasso e durata si ricalcola in un minuto. Saperlo fare serve a confrontare due preventivi, a capire quanti interessi si pagano davvero e a decidere se conviene accorciare la durata o versare qualcosa in anticipo.

La formula della rata (ammortamento alla francese)

In Italia quasi tutti i mutui a tasso fisso usano il piano alla francese: rata costante, fatta all'inizio soprattutto di interessi e alla fine soprattutto di capitale. La formula è:

Rata = C × i / (1 − (1 + i)^−n)

• C è il capitale preso in prestito;
• i è il tasso del periodo: per rate mensili, il TAN diviso 12 (3,5% annuo → 0,035 / 12 = 0,0029167);
• n è il numero di rate (25 anni → 300).

In Excel o Google Fogli la stessa cosa si scrive =-RATA(TAN/12; anni*12; capitale).

Attenzione: si usa il TAN, non il TAEG. Il TAEG comprende anche istruttoria, imposta sostitutiva, perizia e assicurazioni obbligatorie: serve a confrontare il costo totale di due offerte, non a calcolare la rata.

Esempio: 150.000 € al 3,5% in 25 anni

Con C = 150.000, i = 0,035 / 12 e n = 300 la rata è 750,94 € al mese.

• Totale pagato in 25 anni: 225.280,61 €
• Di cui interessi: 75.280,61 €

Le prime tre rate si dividono così:

La quota interessi di ogni rata è il debito residuo per il tasso mensile (150.000 × 0,0029167 = 437,50 €); il resto della rata abbassa il debito. Per questo all'inizio si restituisce poco capitale: nel primo anno, su circa 9.011 € di rate, 5.189 € sono interessi.

Quanto contano durata e tasso

Stesso mutuo da 150.000 €, cambiando una cosa alla volta:

Allungare da 25 a 30 anni abbassa la rata di circa 77 € ma costa oltre 17.000 € di interessi in più. Un punto di tasso in più, a parità di durata, ne costa quasi 25.000.

Estinzione parziale: perché conviene farla presto

Un versamento extra abbassa subito il debito residuo, e da quel momento gli interessi si calcolano su una cifra più bassa. Di solito si può scegliere tra tenere la stessa rata e finire prima, oppure tenere la stessa scadenza e pagare una rata più bassa: la prima scelta fa risparmiare più interessi. Lo stesso versamento vale molto di più nei primi anni, quando la rata è quasi tutta interessi, che negli ultimi.

Per i mutui per l'acquisto o la ristrutturazione dell'abitazione stipulati dal 2 febbraio 2007 la banca non può chiedere penali di estinzione anticipata (art. 120-ter del Testo unico bancario).

La detrazione degli interessi

Chi ha un mutuo ipotecario per l'acquisto dell'abitazione principale detrae dall'IRPEF il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori, su un massimo di 4.000 € l'anno (art. 15 del TUIR, regole in vigore per i redditi 2026). Nell'esempio, il primo anno gli interessi sono 5.189 €: si detrae il 19% di 4.000 €, cioè 760 €. Il limite è complessivo: se il mutuo è cointestato, i 4.000 € si dividono tra gli intestatari. Per i casi particolari (coniuge a carico, ristrutturazione, redditi alti) conviene chiedere al CAF o al commercialista.

Cosa controllare su un preventivo

1. Ricalcola la rata con la formula: deve tornare al centesimo con il TAN dichiarato.

2. Guarda il TAEG e l'elenco delle spese: è lì che due offerte con lo stesso TAN diventano diverse.

3. Chiedi il piano di ammortamento completo e somma gli interessi.

4. Prova una durata più corta: se la rata resta sostenibile, il risparmio è grande.

5. Tieni un margine: una regola prudente diffusa è non superare un terzo del reddito netto con la rata.

Per fare i conti senza formule

Il Calcolo Mutuo in Excel calcola rata, interessi totali e piano rata per rata fino a 40 anni, simula le estinzioni parziali, confronta tre scenari e stima la detrazione anno per anno. Se la casa la vuoi affittare, prova anche il calcolatore gratuito della cedolare secca.

Calcoli indicativi a scopo informativo: non sostituiscono il piano ufficiale della banca né il parere di un consulente o del commercialista.

Aggiornato il 2026-10-07.